Ngoài nguồn cung căn hộ cao cấp trên địa bàn Tp.HCM đang quá nhiều, giá bán cũng bắt đầu có sự tăng mạnh. Nhiều chuyên gia lập tức đưa ra lời cảnh báo rằng, nếu các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh giá bán tăng, thị trường lập tức sẽ “đóng băng”.
Tóm tắt
Hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm từ 7-10%. Giá bán thứ cấp tăng 10-20%. Chỉ một vài dự án ở quá xa trung tâm có giá giảm nhưng mức giảm không đáng kể.
Theo khảo sát của chúng tôi thông qua đội ngũ môi giới nhà đất, do căn hộ tại những dự án này đã được bán hết trước đó, bây giờ nếu khách hàng muốn mua phải mua lại từ người chủ trước . Mức giá “sang tay” như thế này đều được cộng thêm thấm nhất là 2 triệu đồng/m2, cao nhất là 5-7 triệu đồng/m2.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, khẳng định rằng giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS.
Theo báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM của công ty JLL Việt Nam, trong quý 3/2015, Tp.HCM có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 35% thị phần (tăng 10% tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm). Hiện tại, giá bán sơ cấp tại các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ xây dựng tốt đã tăng thêm từ 7-10%. Giá bán thứ cấp tăng 10-20%. Chỉ một vài dự án ở quá xa trung tâm có giá giảm nhưng mức giảm không đáng kể.
Chẳng hạn, mới đây nhất công ty địa ốc Khang Điền đã công bố dự án biệt thự cao cấp Lucasta tại quận 9 nhằm đón đầu cơ hội trường đang có dấu hiệu phục hồi. Dự án có mức giá khá cao là 7,8 tỉ đồng cho căn biệt thự song lập. Những căn biệt thự đơn lập cao giá nhất ở đây lên đến 25,5 tỉ đồng. Trong khi đó, dự án này trước đây lại được chào bán với giá 6,6 tỉ đồng cho căn biệt thự song lập.
Song song đó, một số dự án cao cấp khác đang thực hiện chiến dịch tăng giá cho đợt mở bán tiếp theo. Điển hình như Dự án The Sun Avenue trong quý 2 chào bán chỉ 32,8 triệu đồng/m2 nhưng sang đến quý 3 đã "nhảy" giá lên 35,4 triệu đồng/m2; Dự án Sarimi của Đại Quang Minh đang bán với giá "đỉnh" là 50,5 triệu đồng/m2, cao hơn trong quý trước là 2 triệu đồng/m2; Vinhomes Central Park trong quý trước bán với giá 42,1 triệu đồng/m2 nhưng hiện nay bán giớ giá 45,4 triệu đồng/m2 …
Theo khảo sát của chúng tôi thông qua đội ngũ môi giới nhà đất, do hàng loạt căn hộ tại những dự án trên đã được bán hết trước đó, bây giờ nếu khách hàng muốn mua phải mua lại từ người chủ trước . Mức giá “sang tay” như thế này đều được cộng thêm thấp nhất là 2 triệu đồng/m2, cao nhất là 5-7 triệu đồng/m2.
Trao đổi với chúng tôi tại sự kiện giới thiệu dự án The Nassim mới đây, ông Nguyễn Hoàng Tuấn, Chủ tịch HĐQT Sơn Kim Investment Holdings, cho biết hiện dự án The Gateway Thảo Điền đã bán được 70% và tạm ngưng bán 30% còn lại để có sự điều chỉnh giá bán khi nhà ga metro sắp thi công hoàn thành. Giá chào bán giai đoạn 1 của dự án này hiện nay là 1.800 USD/m2.
Trao đổi với chúng tôi sáng 21/10, ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng Giám đốc Quỹ đầu tư Jen Capital, cho rằng thị trường BĐS thời điểm này không phải như hồi trước năm 2006. Điều này có nghĩa là, khi đấy nguồn cung căn hộ khan hiếm, khách hàng mua nhà chỉ chốt một giá cuối cùng mà ít quan tâm đến giá so sánh của các dự án xung quanh. Hiện nay, trong cùng một khu vực có rất nhiều dự án cùng chủng loại, với nhiều điểm nổi trội về tiện ích và giá nên khách hàng có điều kiện so sánh trước khi mua.
"Nếu chủ đầu tư nào tiếp tục dùng chiêu ghim hàng để tạo khan hiếm sản phẩm rồi tăng giá bán đồng nghĩa với việc tự giết mình. Cũng một căn nhà đấy, khách hàng có thể chấp nhận ở xa nhà ga metro một chút nhưng vẫn đảm bảo được không gian sống và chất lượng sản phẩm với giá hợp lý", ông Trân nói.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, cho biết thị trường căn hộ cao cấp đang gần như lạm phát vì cùng một thời điểm nhưng nguồn cung lại tăng quá cao. Nhiều chủ đầu tư đều tuyên bố dự án được bán hết 100% hoặc 70-80% ngay sau một đợt mở bán là điều hết sức nghi ngờ, bởi vì đó là chưa tính đến những căn hộ được giao về cho các đơn vị phân phối.
"Ngoài ra, một số cò đất nhỏ lẻ cũng nhận 2-5 căn để bán kiếm lời cũng được tính là đã giao dịch thành công. Đây cũng có thể là cái chiêu để tạo ra nguồn hàng khan hiếm để làm giá với khách hàng", ông Đực khẳng định.
Một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đang bắt đầu có sự lo ngại tiềm ẩn nguy cơ bất ổn vì thị trường có sự tăng giá ảo tại một số khu vực, dự án. TS. Nguyễn Trí Hiếu, khẳng định rằng giá nhà ở hiện nay đã tăng đến 20% sẽ tạo nhiều nguy cơ cho thị trường, trong đó lớn nhất là xuất hiện tình trạng bong bóng BĐS.
Hiện nay, cũng xuất hiện tình trạng nhiều sàn giao dịch, giới cò “tung chiêu” làm giá. Song song với đó, một số dự án mới tung ra thị trường cũng định một mức giá bán quá cao so với nhu cầu thực tế về mức thu nhập của người dân hiện nay. Lý giải điều này, TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng các chủ đầu tư thường lấy "cớ" là một vài dự án hạ tầng giao thông sắp hoàn thành để làm căn cứ tăng giá bán. Tuy nhiên, hạ tầng không chỉ là một yếu tố quyết định việc khách hàng có "xuống tiền" mua sản phẩm hay không, mà còn phụ thuộc nhiều vào chất lượng, uy tín chủ đầu tư và không gian sống của dự án đó.